不動産所有型リゾート会員権の評価は?所有してる不動産部分の評価はどうするの?

相続税申告の相続財産の中には、リゾート会員権が含まれることもめずらしくありません。

初回面談時には、チェックリストを用いて必ず有無を確認するようにしています。

リゾート会員権といっても様々な形態のものがあり、その中でもエクシブなどに代表される不動産の権利とセットになったリゾート会員権は相続税ではどう評価されるのでしょうか。

リゾート会員権の相続税評価額

こちらについては、国税庁ホームページに以下の様に質疑応答事例の記載があります。

まず、不動産所有権付リゾート会員権の条件として、

・不動産売買契約(土地及び建物並びに附属施設の共有部分)と施設相互利用契約の2つをその内容とし、それぞれ分離しての契約・譲渡が出来ません。

・課税時期において契約解除する場合には清算金の返還があります。

とあり、その評価としては、

取引相場がある本件リゾート会員権については、「取引相場のあるゴルフ会員権の評価方法」に準じて、課税時期における通常の取引価格の70パーセント相当額により評価します。

(理由)

リゾート会員権の取引は、ゴルフ会員権の取引と同様、上場株式のように公開された市場で行われるわけではなく、

1 会員権取引業者が仲介して行われる場合や所有者と取得者が直接取引する場合もあり、取引の態様は一様ではないこと

2 取引業者の仲介の場合の価格形成も業者ごとによりバラツキが生じるのが通常であること

から、その取引価額を基礎として評価するにしても、評価上の安全性を考慮して評価する必要があります。
ゴルフ会員権の場合、通常の取引価格の70パーセント相当額により評価することとしているのは、上記1及び2の事情を踏まえて評価上の安全性を考慮したものであり、本件リゾート会員権の取引も同様の事情にあると認められるため、課税時期における通常の取引価格の70パーセント相当額により評価します。
なお、取引相場がある場合においても、契約者の死亡により直ちに契約を解除することは可能であることから、「契約解除する場合の清算金」に基づき評価する方法も考えられますが、会員権に取引価格がある場合には、清算金の価額も結果的に、取引価格に反映されるものと考えられることから、特段の事由がない限り「取引相場のあるゴルフ会員権の評価方法」に準じて通常の取引価格の70パーセント相当額により評価します。

 

要するに、ゴルフ会員権の評価方法に準じて、課税時期の通常取引価格 × 70% で評価しましょう、ということになります。

 

通常の取引価格については、インターネットの売買サイトを確認するか、直接もともとの購入先に問合せる等の確認が必要です。

保有している不動産部分の評価は?

エクシブなどの会員権を保有する際は、建物と土地の持分もまとめて取得するため、不動産登記も必要になります。

市町村から送られる課税明細にも持分が記載され、毎年の固定資産税の負担も発生します。

 

ではその部分の不動産の評価はどうなるのでしょうか。

こちらについては、明文の規定は無いものの、上述のリゾート会員権の価格の中に組み込まれているものと解されるため、特段切り分けての評価は不要になります。

 

毎年送られてくる課税明細だけを見れば、あたかもマンションの一室を保有してあるかのように記載されるため(エクシブ○○などは書いてありますが)、評価する必要があるかも知れないと思われる方のために書きました。

 

ちなみに

リゾート会員権については、こちらの記事もご確認ください。

ちょっと待って!相続時精算課税制度を使った贈与で一時の税金を逃れるのは止めてください。

取り返しがつかなくなるかも知れません。

 

Follow me!

この記事を書いたひと

塚本 晃行(つかもと てるゆき)
塚本 晃行(つかもと てるゆき)公認会計士・税理士
三木市出身、神戸市育ち、西宮市在住の兵庫っ子。
1980年生まれ。
大阪梅田で相続税申告・対策メインの税理士・公認会計士のお仕事をしてます。